《21世纪》：如何找到适合我国国情的商业地产模式？目前的百货商场、超市、MALL以及其他创新的商业地产模式中，哪一种才是最适合我们的？

黄国雄：商业地产发展模式选择首先必须具有超前性，起到先进先导先行的作用，要通过零售业来指导生产，引导社会，推动城市建设和城市面貌改造；第二，要注意适度性，商业地产发展模式选择必须建立在一定的经济基础上，要考虑现实购买力、潜在购买力和未来购买力；第三，要保持可持续发展，开发与经营结合，我们的现状是开发与经营脱离；第四，购物中心是一个庞大的建筑物，与周围的环境是不是协调，与整个城市的国民经济发展是不是协调，需要考虑；第五，不能忽略生态性，要研究商业生态平衡的问题，包括购物中心业态之间的关系。在这方面，我们已经走出了自己模式，包括铜锣湾在内，都在起步，在兴建自己的管理模式；最后，还必须考虑共赢战略、长远发展的问题。如果盲目开发，只能导致商业资源被破坏，影响新模式给广大消费者的印象。目前我们就存在这样的问题，商业街越搞越长，越搞越宽。

21世纪商业模式的代表现在应该是购物中心。为什么这样说？我们把购物中心分三个层次：一个是城区式的购物中心，像东方广场；第二是属于社区式的购物中心，是为社区服务的，现在美国、英国基本上已经开始重视社区商业的建设；第三就是城郊型的商业中心，就是我们现在提的MALL。这是经济发展的产物，它必须考虑经济发展，与经济发展相配套。GDP在一千美元到三千美元的可以进行MALL试点，三千美元到五千美元开始进入起步时期，五千美元到一万美元则可以进入发展时期，一但GDP达到一万美元以后，MALL将逐步走向成熟。离开这个规律乱建MALL，是注定要失败的。

陈智：商业模式不是定数，我们经营理念的核心是市场决定一切。市场有需求，就有这样的商业模式出现。最终来说，我觉得造MALL要把握的是一种以人为本的精神，顾客需要什么，市民需要什么，目标对象需要什么，我们就做什么。

我们到底需要什么样的商业模式？中国这十几年以来，GDP每年都保持百分之九以上的增长速度，财政收入也超过两位数，应该说目前看不到中国经济有大波动的可能性，或者说是有遭遇经济挫折的可能性。这样的情况下，居民平均可支配收入每年都大幅度增长，特别是城镇居民，他们的消费理念和消费方式就会出现改变。购物中心在中国的出现，就迎合了这种改变。我们的MALL从2001年开始起步，短短几年时间内，已经形成了一个独特的形态。此外，MALL的出现推动了我国商业地产的发展，市场的需求使商业地产出现了巨大的开发量。最近几年有关于商业地产是否存在泡沫的讨论，现在可以检验了，谁把市场调查做到位，谁就能做好商业地产。美国MALL的今天就是中国MALL的明天。

刘耀东：购物中心很特别，和零售业不一样。我们在便利店购物也就五六分钟，但如果去一个百货公司，起码要花半小时。而购物中心设计的目的，就是让你在里面消费两个小时。因此，购物中心不是目的式的消费，而是发现式的消费。我们到购物中心，有许多功能可以享受，餐饮、电影、娱乐项目等。但怎样才可以吸引客户停留？

相关统计显示，现在每年每个美国人在购物中心里平均停留的时间是65分钟，这个时间还在逐年减少。生活形态步伐迈得太快，人们在一个地方停留的时间越来越短，怎么样使消费者在里面停留更长的时间，是每一个现代化购物中心必须要思考的问题，如果从这个角度来看，购物中心和休闲娱乐场所非常吻合。

现在的购物中心希望让消费者在里面体验，就跟看电影一样，购物中心也有剧本，有很多各种各样的商店，这些商店就等于我们电影里面的演员，购物中心的导演很重要，他应该能够把这些概念和商业中心结合在一起，但要做到这点必须非常专业。

黄怒波：我认为商业地产最有民族特色，有人类的共性，但是反过来却有非常强的地域性。我们的商业模式是不是一定要沿着西方走过的道路往下走？我不太主张用MALL概念来代表目前中国的商业形式。美国的消费区域非常清晰，购物就去MALL，娱乐去拉斯维加斯，吃饭也有吃饭的地方。

而我国正处在一个新的时代，新生活需要一个新的商业模式，尤其像北京海淀这样的地方。例如我们的大钟寺广场，我们考虑以休闲和生活为中心定位。继最早的百货商场、第二代的超市、第三代的Shopping Mall模式之后，我们希望把大钟寺打造成为“第四代商业模式”，即城市生活休闲中心。其最为明显的特征是，脱离简单的购物功能，聚集了购物、餐饮、休闲、娱乐四大功能，其中的运动、娱乐、休闲占有相当重要的比例。

王永平：有人说MALL是商业的最高形式，把各种业态都涵盖了，我觉得这个判断不一定正确。MALL具有便利性，集结了很多商业的业主，给消费者带来很强的选择性，要求周边停车和交通状况都很好。但MALL仅仅只是一种商业形式，而不是具有替代性的商业。

MALL在中国的作用被夸大了。国外很多人不会把购物当做乐趣，购物就购物，要娱乐就去度假。美国的MALL之所以发展迅速，占市场很大份额，不是MALL形态本身有多强的竞争力，而是美国商业在起步时就已经是组团模式了。

国外生活习惯有两个区分。首先，工作区和生活区是分离的，CBD里没有那么多住宅，人们下班会离开工作区；但在中国，我们的商业和生活大量是混杂的，在街区里，甚至在居民楼底就有大量的商铺。美国的消费者，没有把购物和休闲娱乐混杂的消费的习惯，但是在中国完全有这个可能，而且很多人对此充满期待。有调查显示，中国人在商场里购物逗留的时间是全世界最长的几个国家之一，中国人在节假日会逛商场，会结伴购物。所以，把休闲娱乐和购物结合在一起，完全可以让消费者在里面逗留更长时间。

因此，MALL在中国应该改良。大钟寺提出的体验式消费，我觉得比较符合中国老百姓的需求，但能不能做到有很大难度，我认为，能否与当地的市场基础结合是最关键的因素。

                                                           摘自:项目管理网